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前言/序言

前言
《房地产前期开发与报批资料精选》自出版以来，深受广大读者欢迎和喜爱，得益于本书汇集了广泛的知识、全面和丰富的相关领域资料。
目前，我国的改革开放进入了新的阶段，各项改革新政逐步推出，建设领域相关法规政策也随之完善和调整。《房地产前期开发与报批资料精选》原版中部分内容也需要更新调整，以适应房地产开发改革发展的需要。为此本书作者根据新的相关国家法规政策，对该书进行全面和较大范围的更新与调整，使得本书从内容上保持与时俱进，实践上更加实用。主要修改及调整内容包括以下几个方面。
(1)按新的国家房地产政策及法规，增加了部分术语，例如，“公共租赁住房”“共有产权住房”“多规合一”等。
(2)按国家税费政策及法规，调整了部分税费，例如：取消“营业税”，增加“资源税”“水资源税”“环境保护税”，调整部分税费的税率等。
(3)按新的国家规定及法规要求，对部分章节内容进行调整及修改,例如：建设用地审批要求、企业投资核准、外商投资相关规定等。
(4)增加了房地产开发全流程示意图，供学习参考。
(5)按目前国家规定及法规要求，增加部分内容。例如：增加“海洋工程建设项目”、增加第11章“商品房销售（预售）概述”、第12章“建设项目工程竣工验收概述”、第14章“商品房买卖相关示范文本”等。
(6)按目前国家规定及法规要求，替换更新或删除了部分已废止的内容，如更新了附录G“ 外商投资产业指导目录（2017年修订）”“必须招标的规定”；删除了“房地产开发企业税务登记”“房地产开发企业组织机构代码证申办”等内容。
(7)补充和调整了部分内容的讲解示意图供参考。
《房地产前期开发与报批资料精选》第三版，基于房地产开发中的建设项目操作实践，根据建设项目立项审批、政府行政许可报批次序和不同建设报批阶段的实际情况，精选前期开发人员工作中必需的资料，整理成书。
本书适合从事房地产开发投资咨询、前期策划、项目管理、建筑规划、建筑施工及监理等工作的管理与技术人员，包括项目咨询与策划、前期开发、建筑师、规划师、工程师和房屋销售等人员使用，也可以作为高等院校及职业学院房地产开发、施工管理、建筑等相关师生的参考资料。
本书主要由谭荣伟组织修订及编著，李淼、王军辉、许琢钰、卢晓华、黄冬梅、谭斌华、苏月凤、许鉴开、谭小金、李应霞、赖永桥、潘朝远、孙达信、黄艳丽、杨勇、余云飞、卢芸芸、黄贺林、许景婷、吴本升、黎育信、黄月月、韦献姬、罗尚连、卢、谭清华、黄子元等参加了相关章节编著。
由于编著者水平有限，虽经再三勘误，仍难免有纰漏之处，欢迎广大读者予以指正。 编著者
2018年·夏
版前言
房地产开发和工程建设，首先进行的就是前期工作。前期工作（previous work）,是指从投资咨询规划，竞买建设用地，到申办《施工许可证》正式开工的过程,它是工程建设过程中的一个重要组成部分。由于房地产业本身具有的特性,在整个前期开发过程中,开发商必须做到以我为主,很难委托中介组织代理操作全部过程。因此，作为房地产开发管理者和前期工作人员，应对前期各项工作要求有一个全面了解，熟悉其中关键环节的政策和法规。
目前，政府已将简化固定资产投资项目的审批程序作为行政审批改革的重点，简化措施体现在取消审批项目，优化审批环节，逐步将行政管理的方式由审批为主转变为审批、监管和服务相结合。在政府改革的同时，房地产开发企业本身更应重视项目前期审批工作，尽可能快速取得行政许可文件，缩减总的建设周期。企业对前期工作的管理应重点放在前期工作人员的选择上。
前期工作人员应该通晓工程各基础知识和相关法规。其工作的关键是要使所设计的项目通过规划、消防、环保、卫生等各个政府部门的许可，取得合法建设的文件。因此，前期人员应在报送图纸前就应确保其内容不与各项法律法规相冲突。这样可以减少图纸的修改次数，节省设计时间。一名知识全面的前期工作人员可以很熟练地在政府与设计师之间架起一座沟通的桥梁。房地产项目的审批部门相当繁多，从取得土地、项目立项、规划审批到工程报建，涉及的政府部门十几个。因此，房地产前期工作人员应该对整个前期审批流程做到心中有数，对每一环节报送的相关资料也应如数家珍，确保节奏紧凑，缩短审批间隙，在短的时间里取得需要的批文。除具备的前期工作人员外，房地产开发企业还应重视前期工作。合法的许可文件是项目的通行证，只有取得《建筑工程规划许可证》才表示项目符合规划等部门的要求，而取得《施工许可证》才表示项目可以动工建设。一个规范化的房地产开发企业只有在遵守市场规则的前提下才能生存和发展，获取自身所缺乏的优势资源，在竞争日益激烈的房地产市场上立于不败之地。
《房地产前期开发与报批资料精选》是《房地产开发与建设资料精选》丛书中的一本，基于房地产开发中的工程实践需要，根据房地产开发的项目许可报批次序和不同建设阶段，精选前期开发人员在办理公司登记注册、项目立项、土地竞买、规划设计报审、工程施工许可以及人防、消防、园林和交通等相关政府审批手续时，各个实践环节中常用知识及数据、审批流程、政府办事规章及其要求等。本书所论述的内容包括房地产开发常见术语与常用数据、建设用地相关知识、房地产开发企业设立审批、工程建设相关许可证、建设项目相关手续审批和建设项目开发成本及相关知识等多方面综合内容，是为房地产开发管理人员以及高等院校相关师生提供的内容实用、查阅快捷、携带方便的资料手册。
本书适合从事房地产开发投资咨询、规划设计、施工及监理等管理与技术人员，包括前期开发和策划、建筑设计师、土建工程师和销售等技术和管理人员使用，也可以作为高等院校房地产开发、施工管理、建筑等相关师生的参考资料。
本书虽经过编委及出版社编辑再三研讨和勘误，但仍难免有纰漏之处，欢迎广大读者予以指正，以便在修订再版时更加臻善。 编者
2008年3月
第二版前言
《房地产前期开发与报批资料精选》自2009年出版以来，由于其切合建设项目开发操作实践情况，知识范围广泛、内容全面、资料丰富，深受广大读者欢迎和喜爱。
基于我国建设领域相关法规政策的完善和调整，以及房地产开发的不断发展。原书中的部分内容也需要更新调整，以适应目前建设项目报批操作的实际情况和真实需要。为此本书作者根据新的相关国家法规政策，对该书进行全面和较大范围的更新与调整，使得本书从内容上保持与时俱进，使用上更加实用。主要修改及调整内容包括：
第1章：增加了部分房地产术语及图片讲解；取消了不常用的复杂的数学计算公式；增加“常见气象灾害预警信号含义”内容。
第2章：将国内常见房地产相关税费内容单独调整为一章，并对各种税费、利率内容按新的国家政策进行调整更新；增加国外房产税征收情况内容。
第3章：“新增建设用地土地有偿使用费征收土地等别”调整为现执行的新版本；对国土资源部建设项目用地审批内容按新政策调整更新；《国家限制和禁止用地建设项目》调整更新为新版本内容；增加了部分图片讲解。
第4章：增加了部分图片讲解。
第5章：对房屋拆迁部分内容按新政策进行调整更新，章节调整为“国有土地上房屋征收与补偿”。
第6章：增加了部分图片讲解。
第7章：按新政策对“招标代理服务收费标准”内容进行调整更新；增加了关于政府采购招标内容；增加了部分图片讲解。
第8章：按新政策对“环境影响评价审批权限范围”内容进行调整更新；增加了部分图片讲解。
第9章：按新政策对“外商投资房地产市场基本要求”内容进行调整更新；对外商投资房地产企业需缴纳的税费类型按新政策进行更新；增加了部分图片讲解。
第10章：按新政策对“建设工程领域行政许可事项”内容进行调整更新。
第11章：按新政策对合同示范文本内容进行调整更新，取消《商品房买卖合同》示范文本，《国有土地使用权出让合同》调整为新的《国有建设用地使用权出让合同》；取消“5A写字楼基本标准要求”内容。
附录：对原有附录“全国各地的土地等别”等内容按新的政策进行调整更新，取消其中的“政府核准的投资项目目录”、“产业结构调整指导目录”、“全国甲级建设项目环境影响评价资质单位”；增加“建设工程消防设计及验收申报样表”内容。
本书基于房地产开发中的建设项目操作实践，根据建设项目立项审批、政府行政许可报批次序和不同建设报批阶段的实际情况，精选前期开发人员在办理项目立项、房地产开发资质、公司登记注册、土地竞买、规划设计报审、工程施工许可以及人防、消防、园林绿化和交通等相关政府行政许可审批手续时，各个实际操作环节中常用的知识与数据、审批流程、办事指南、政策法规、标准规范、注意事项等多方面内容，是为房地产开发前期策划管理人员以及高等院校相关师生提供的内容实用、针对性强、查阅快捷、携带方便的资料。
本书适合从事房地产开发投资咨询、前期策划、项目管理、建筑规划、建筑施工及监理等工作的管理与技术人员，包括项目咨询与策划、前期开发、建筑师、规划师、工程师和房屋销售等人员使用，也可以作为高等院校及职业学院房地产开发、施工管理、建筑等相关师生的参考资料。
本书主要由谭荣伟组织修改及编写，谭荣伟、李淼、雷隽卿、黄仕伟、王军辉、许琢、卢晓华、黄冬梅、苏月凤、许鉴开、谭小金、李应霞、赖永桥、潘朝远、孙达信、黄艳丽、杨勇、余云飞、卢芸芸、黄贺林、许景婷、吴本升、黎育信、黄月月、韦献姬、罗尚连等参加了相关章节编写。由于编者水平有限，虽然经过再三勘误，但仍难免有纰漏之处，欢迎广大读者予以指正。 编者
2013年3月

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